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【觀察】嘉興土拍之后焦慮彌漫？事情沒那么簡單！
英子2020年11月10日 09:24
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[導讀]2020年，剛需迎來了史上最殘酷的時刻，抬頭是越來越高的置業門檻，眼前是買房無門的現實處境，還沒買房的直言苦悶。
NO.1
2020年，剛需迎來了史上最殘酷的時刻，抬頭是越來越高的置業門檻，眼前是買房無門的現實處境，還沒買房的直言苦悶。
反之手握房產就淡定很多，身處列車之上，有機會就換乘，沒機會一路向前也可以，總不至于留在原地。
最近，樓市里的這兩種姿態顯露無疑。
從10月底到11月初，嘉興主城經歷了三場里程碑式的土拍，秀湖一線湖景寶地、科技城南翼姊妹宅地相繼出讓，14623→14596→14894，短短6天地價三刷新高，震蕩樓市。
市本級地王易主的第二天，有些樓盤立馬行動，加大蓄客力度。
“昨天，***剛出地王，以后保本價就要兩三萬，我們房價就一萬五六，算上車位也便宜很多，趕緊上車，不然明年更不好看......”銷售推廣項目時蹭了一波免費的廣告。
這對剛需而言無疑烈火烹油，焦灼萬分，恨不得馬上就刷錢。
沒來得及上車的或罵聲一片，或無力吐槽，出現在各大平臺表示內心的不滿，內容大家可以想象，小編經常在一線含淚承受。
而在車上的自住群體和投資群體，頗有隔岸觀火的僥幸，甚至互相道一聲“恭喜恭喜，身價又坐漲”。
喜怒夾雜，焦慮彌漫，百態盡顯。
NO.2
土拍背后絕不只是高地價這么簡單。
其實，這三場土拍不只是購房者一片嘩然，就連開發商也有種始料未及的驚訝。
超14500元/㎡的樓面價意味著什么？
日后保本價都在20000元/㎡以上，限價當道，多少預售價才能讓開發商從容應對？怎樣的產品才能讓老百姓主動掏腰包？
現在市本級普宅最高毛坯預售價是16900元/㎡，含精裝最高22500元/㎡。
地塊預估入市時間是明年，一年時間，政府能批多少？會批多高？
一切都還是未知數。
三塊地熔斷是意料之中，畢竟板塊熱度不低，但最終成交價能連破新高，狂甩原地王（國商萬達板塊榮安地塊）千元，著實上頭。
佳源拿下的秀湖一線湖景宅地，實際樓面價14623元/㎡，打破卓越泓璽臺（10017元/㎡）保持了三年半的記錄，可視之為秀湖補漲。
在加上幾個團隊僅有科技城佳源·四季華庭一個純新盤待售，遇上秀湖寶藏級地塊死磕到底情有可原。
相比之下，科技城南翼是全新的一個板塊，雖然規劃已有，但落地可見并不多，開發商賭的是未來。
蘇嘉目前在售項目——國商區蘇嘉·名境園僅剩最后一批房源未推，一定要補倉，失手2020嘉秀洲-037號地塊后，科技城宅地更是勢在必得。
而且絲毫不介意高價拿地，因為對蘇嘉而言，一個時期精研一個項目，任何挑戰都是機遇，所有項目至少帶一至兩個以上絕對性優勢，從來不愁賣。
至于華夏幸福，早在2016年底就和嘉興南湖區達成了合作協議，重點開發科技城。
當時業內也有所耳聞，對于華夏幸福的到來早有設想，沒想到長達四年之后才迎來其拿地，還一改常規模式，以領頭羊的姿態宣告正式入主科技城。
試想，如果再早一點，地價會不會更低一些？意外之間也多了幾分期待。
對房企而言，想要實現最大盈利，必須在產品上下功夫，爭取更高的售價�；蛘呓党杀�，后者是購房者最不愿意看到的。
NO.3
沒項目，怎么辦？拿地！
地太少，怎們辦？搶！
對方出價都很高，怎么辦？加價！
高價拿地實屬無奈，就跟買房一樣，被形勢推著走，房企也很難！
這里有個重要信息，就是推地節奏。
2019年，嘉興市本級出讓涉宅類用地28宗，其中主城21宗，計容體量208萬方。
2020年（截止11月5日），嘉興市本級出讓的涉宅類用地共16宗（安置房除外），其中主城13宗，計容體量約119萬方，比今年整整少了89萬方。
除了量，前幾年宅地供應相對集中，一天賣幾塊地是常態，最高紀錄達12宗。而今年節奏完全轉變，哪怕是數月斷供，也是一天只賣一塊地，最緊湊狀態就是昨天科技城的樣子，隔天一塊。
大半年行情高昂，房源迅速去化，房企急需新項目，無論是宅地數量，還是推地速度都跟不上需求，以至于形成眼下狼多肉少的現狀。
所以今年土拍，但凡地塊夠優質，競拍房企基本都在15家以上。
從一群人搶幾塊地到一群人搶一塊地，哪個更激烈？
乍一看是樓市火熱，房企拿地勢在必得，實際上并沒那么簡單。
粗略捋一遍在售新盤，會發現在嘉興開發的大部分房企都面臨如此現狀。
以今年大火的國商七子來看，佳源·四季璟園半年清盤；龍湖坤和·朗潤園體量不大，何時賣完全看開發商節點，城東項目春江華庭所有房源預售已領光；榮安卓越·悅瓏庭不到半年，僅剩最后一批房源；榮安陽光城·晴雪園半年賣了1000多套房子；招商市本級唯一項目溪悅水岸，也只剩200多套房子；蘇嘉·名境園只剩最后一批，剛補倉科技城；萬科·泊樾灣也就只剩最后一批了......
這速度，不省著點賣，后面就接不上了。
開發商一惜售，嗷嗷待哺的購房者就急了，沒房子買，接下來如此囧境不會少。
昨天土拍結束后，后臺有網友問，實際樓面價怎么計算的，看了公式對方說太復雜，我的回復是：市場更復雜！
地價作為預判后市的晴雨表固然重要，不過參考時絕非只是一個數字這么簡單。
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