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      【觀察】嘉興土拍之后焦慮彌漫?事情沒那么簡單!

      英子2020年11月10日 09:24   
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      [導讀]2020年,剛需迎來了史上最殘酷的時刻,抬頭是越來越高的置業門檻,眼前是買房無門的現實處境,還沒買房的直言苦悶。
        NO.1

        2020年,剛需迎來了史上最殘酷的時刻,抬頭是越來越高的置業門檻,眼前是買房無門的現實處境,還沒買房的直言苦悶。

        反之手握房產就淡定很多,身處列車之上,有機會就換乘,沒機會一路向前也可以,總不至于留在原地。

        最近,樓市里的這兩種姿態顯露無疑。



        從10月底到11月初,嘉興主城經歷了三場里程碑式的土拍,秀湖一線湖景寶地、科技城南翼姊妹宅地相繼出讓,14623→14596→14894,短短6天地價三刷新高,震蕩樓市。

        市本級地王易主的第二天,有些樓盤立馬行動,加大蓄客力度。

        “昨天,***剛出地王,以后保本價就要兩三萬,我們房價就一萬五六,算上車位也便宜很多,趕緊上車,不然明年更不好看......”銷售推廣項目時蹭了一波免費的廣告。

        這對剛需而言無疑烈火烹油,焦灼萬分,恨不得馬上就刷錢。

        沒來得及上車的或罵聲一片,或無力吐槽,出現在各大平臺表示內心的不滿,內容大家可以想象,小編經常在一線含淚承受。

        而在車上的自住群體和投資群體,頗有隔岸觀火的僥幸,甚至互相道一聲“恭喜恭喜,身價又坐漲”。

        喜怒夾雜,焦慮彌漫,百態盡顯。

        NO.2

        土拍背后絕不只是高地價這么簡單。

        其實,這三場土拍不只是購房者一片嘩然,就連開發商也有種始料未及的驚訝。

        超14500元/㎡的樓面價意味著什么?

        日后保本價都在20000元/㎡以上,限價當道,多少預售價才能讓開發商從容應對?怎樣的產品才能讓老百姓主動掏腰包?

        現在市本級普宅最高毛坯預售價是16900元/㎡,含精裝最高22500元/㎡。

        地塊預估入市時間是明年,一年時間,政府能批多少?會批多高?

        一切都還是未知數。

        三塊地熔斷是意料之中,畢竟板塊熱度不低,但最終成交價能連破新高,狂甩原地王(國商萬達板塊榮安地塊)千元,著實上頭。

        佳源拿下的秀湖一線湖景宅地,實際樓面價14623元/㎡,打破卓越泓璽臺(10017元/㎡)保持了三年半的記錄,可視之為秀湖補漲。

        在加上幾個團隊僅有科技城佳源·四季華庭一個純新盤待售,遇上秀湖寶藏級地塊死磕到底情有可原。

        相比之下,科技城南翼是全新的一個板塊,雖然規劃已有,但落地可見并不多,開發商賭的是未來。

        蘇嘉目前在售項目——國商區蘇嘉·名境園僅剩最后一批房源未推,一定要補倉,失手2020嘉秀洲-037號地塊后,科技城宅地更是勢在必得。

        了解蘇嘉的都知道,這是一家很穩的本土房企,寶格麗公館、蘇嘉·御品公館、蘇嘉·久境園、蘇嘉·名境園、蘇嘉科技城新地塊,項目銜接非常到位。

        而且絲毫不介意高價拿地,因為對蘇嘉而言,一個時期精研一個項目,任何挑戰都是機遇,所有項目至少帶一至兩個以上絕對性優勢,從來不愁賣。

        至于華夏幸福,早在2016年底就和嘉興南湖區達成了合作協議,重點開發科技城。

        當時業內也有所耳聞,對于華夏幸福的到來早有設想,沒想到長達四年之后才迎來其拿地,還一改常規模式,以領頭羊的姿態宣告正式入主科技城。

        試想,如果再早一點,地價會不會更低一些?意外之間也多了幾分期待。

        對房企而言,想要實現最大盈利,必須在產品上下功夫,爭取更高的售價;蛘呓党杀,后者是購房者最不愿意看到的。



        NO.3

        沒項目,怎么辦?拿地!

        地太少,怎們辦?搶!

        對方出價都很高,怎么辦?加價!

        高價拿地實屬無奈,就跟買房一樣,被形勢推著走,房企也很難!

        這里有個重要信息,就是推地節奏。

        2019年,嘉興市本級出讓涉宅類用地28宗,其中主城21宗,計容體量208萬方。

        2020年(截止11月5日),嘉興市本級出讓的涉宅類用地共16宗(安置房除外),其中主城13宗,計容體量約119萬方,比今年整整少了89萬方。

        除了量,前幾年宅地供應相對集中,一天賣幾塊地是常態,最高紀錄達12宗。而今年節奏完全轉變,哪怕是數月斷供,也是一天只賣一塊地,最緊湊狀態就是昨天科技城的樣子,隔天一塊。

        大半年行情高昂,房源迅速去化,房企急需新項目,無論是宅地數量,還是推地速度都跟不上需求,以至于形成眼下狼多肉少的現狀。

        所以今年土拍,但凡地塊夠優質,競拍房企基本都在15家以上。

        從一群人搶幾塊地到一群人搶一塊地,哪個更激烈?

        乍一看是樓市火熱,房企拿地勢在必得,實際上并沒那么簡單。

        粗略捋一遍在售新盤,會發現在嘉興開發的大部分房企都面臨如此現狀。

        以今年大火的國商七子來看,佳源·四季璟園半年清盤;龍湖坤和·朗潤園體量不大,何時賣完全看開發商節點,城東項目春江華庭所有房源預售已領光;榮安卓越·悅瓏庭不到半年,僅剩最后一批房源;榮安陽光城·晴雪園半年賣了1000多套房子;招商市本級唯一項目溪悅水岸,也只剩200多套房子;蘇嘉·名境園只剩最后一批,剛補倉科技城;萬科·泊樾灣也就只剩最后一批了......

        這速度,不省著點賣,后面就接不上了。


        開發商一惜售,嗷嗷待哺的購房者就急了,沒房子買,接下來如此囧境不會少。

       

        昨天土拍結束后,后臺有網友問,實際樓面價怎么計算的,看了公式對方說太復雜,我的回復是:市場更復雜!

        地價作為預判后市的晴雨表固然重要,不過參考時絕非只是一個數字這么簡單。

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